Banyak perumahan baru di Bandung dikembangkan perorangan dan dipasarkan dari mulut ke mulut.
Perumahan di Bandung belum banyak berubah dari situasi 2 – 3 tahun lalu. Yang dipasarkan kurang lebih masih seperti yang diulas majalah Estate pada berbagai edisi sejak 2005. Pengoperasian jalan tol Purwakarta–Bandung–Cileunyi (Purbaleunyi) memang sangat mempengaruhi mobilitas Bandung-Jakarta atau sebaliknya. Dari Jakarta dan sekitanya Bandung makin mudah dicapai. Hanya pengaruh itu lebih terasa pada dunia wisata, terutama wisata belanja dan kuliner.
Itu terlihat setiap akhir pekan. Bandung makin sesak dan macet oleh warga Jakarta . Sebagian tidak lagi menginap tapi pulang pada hari itu juga. Bahkan, tren terbaru banyak yang menyambangi Bandung pada hari biasa. Berangkat pagi, pulang selepas siang. Untuk belanja sasarannya masih factory outlet (FO). Sentranya di Jl RE Martadinata (Jl Riau), Jl Juanda (Dago), dan Jl Diponegoro. Sedangkan untuk makanan favoritnya penganan khas Bandung seperti brownies dan batagor, selain kafe-kafe dan resto di berbagai lokasi pada malam hari.
Bagaimana dengan pengembangan perumahan? “Tetap banyak. Tapi, skalanya kecil-kecil dan dikembangkan developer perorangan,” kata mantan Ketua DPD REI Jawa Barat F Teguh Satria yang kini menjabat Sekjen DPP REI. Karena dikembangkan individu, perumahan tidak pernah dilansir secara terbuka tapi dipasarkan langsung dari mulut ke mulut atau door to door . Papan namanya pun tidak ada. Hanya satu dua yang memasangnya. Itu pun tidak mencantumkan nomor telepon dan alamat.
Persaingan tidak fairStatus tanahnya hak milik. Pengembangan tanpa izin lokasi atau SIPPT ( surat izin peruntukan penggunaan tanah). Situasi itu tak pelak dikeluhkan developer resmi karena menciptakan persaingan yang kurang fair. Soalnya developer resmi harus membayar SIPPT dan pajak atas keuntungan perusahaan. Status tanahnya juga HGB, tidak bisa hak milik. Kalau mau diubah menjadi hak milik, konsumen harus mengurus sendiri setelah rumah dibeli. “Harusnya satu hektar saja sudah pakai izin lokasi,” ujar presiden direktur Sanggarindah Group itu.
Lokasi sejumlah perumahan yang dikembangkan developer perorangan itu ada di jalan-jalan kecil di koridor Jl Ujung Berung-Sindang Laya-Penghulu Hasan Mustofa (Jl Suci), Jl A Yani, Jl Soekarno-Hatta-Bundaran Cibiru, dan Jl Cibiru-Cileunyi (Jl AH Nasution). Makin jauh ke dalam kian murah harganya. Sebagian besar perumahan menengah dan sedikit menengah atas.
Perumahan di koridor A Yani dan Ujung Berung paling dekat dengan pusat Kota Bandung ketimbang Soekarno-Hatta. Karena Jl A Yani terhubung langsung dengan Jl Sudirman-Jl Asia Afrika-Jl Gatot Subroto, sedangkan koridor Ujung Berung menyambung dengan Jl Suropati, Jl Juanda, Cihampelas, Pasteur, dan seterusnya.
Dari Jakarta dan sekitarnya perumahan-perumahan itu paling cepat dicapai melalui pintu tol Cileunyi di ruas tol Purbaleunyi (keluar di pintu tol Cileunyi), yang merupakan penyatuan jalan tol Cikampek-Purwakarta-Padalarang (Cipularang) dengan Padalarang-Cileunyi (Padaleunyi).
Banyak perumahan menumpuk di timur karena pengembangan Bandung memang diarahkan ke timur di kawasan Cibiru, Cileunyi, Rancaekek, dan Cicalengka. Tanahnya datar dan paling mudah diakses dari Kota Bandung. Cibiru masih masuk Kota Bandung, sedangkan Cileunyi, Rancaekek, dan Cicalengka sudah masuk Kabupaten Bandung. Yang berbatasan langsung dengan Kota Bandung adalah Cileunyi.
Tanpa alamatKarena tidak memiliki papan petunjuk, perumahan-perumahan itu sulit ditelusuri lokasi persisnya. Bila tetap ingin menemukannya kita harus menelusuri satu per satu puluhan jalan kecil itu yang pasti sangat menghabiskan waktu dan tenaga. Misalnya di Jl Golf di koridor Jl Ujung Berung sebelum bertemu perumahan Graha Pesona, ada perumahan tak bernama seluas kira-kira dua hektar yang hampir selesai dibangun. Tak ada kantor pemasaran atau seseorang yang bisa ditanyai tentang perumahan itu.
Sementara di sebuah jalan kecil di koridor Cibiru-Cileunyi ada plang perumahan Cibiru Asri tapi tanpa alamat dan nomor telepon. Hal serupa terjadi pada perumahan Bandung City View serta Permata Arcamanik di Jl Endah Sari di dalam Taman Golf Arcamanik di koridor Ujung Berung. Menurut seorang staf pemasaran sebuah perumahan resmi, biasanya perumahan milik developer pribadi itu dipasarkan dulu hingga tuntas baru dibangun. “Jadi, kalau ada plang namanya, itu mungkin hanya petunjuk. Rumahnya sendiri sudah habis atau tinggal sedikit,” katanya.
Karena itu di tulisan ini yang bisa disajikan hanya pilihan perumahan yang bisa dirujuk secara resmi. Sebagian sudah dimuat di laporan utama edisi Juli 2006. Pilihan lain sebutlah Ujung Berung Regency dan Graha Pesona di Jl Ujung Berung, serta Graha Mitra Posindo, Bumi Harapan, Bumi Cinunuk, dan Manglayang Regency di Jl Cibiru-Cileunyi. Kebanyakan perumahan sederhana dan RSH bersubsidi. Jadi, tak ada yang menarik dari berbagai perumahan itu. Pasarnya pun sedang lesu.
RSH dengan view menawanYang agak menarik mungkin Manglayang Regency. Lokasi perumahan sederhana itu berada di atas Bukit Manglayang sehingga penghuni bisa menikmati view Kota Bandung serta Gunung Ciwidei dan Pengalengan. Aksesnya melalui Jl Vila Bandung Indah, Jl SMP 1, dan Jl Cijambe, tiga jalan kecil di koridor Cibiru-Cileunyi. Di dua jalan pertama ada TK , SD negeri dan dua SMP negeri. Sementara di dalam perumahan tersedia masjid, lapangan voli, ruko, dan angkot trayek Buah Batu - Manglayang Regency via tol Cileunyi yang beroperasi sejak pukul 06.00-21.00.
“Dari izin 100 angkot sudah kita operasikan 10 unit,” kata Agung Sallabin, Manager Realty II PT Wika Realty, developer Manglayang. Di atas perumahan ada kawasan wisata dan bumi perkemahan Batu Kudi. Dengan posisi di atas bukit berhawa sejuk, setiap akhir pekan perumahan ramai dengan orang-orang yang berolahraga. Perumahan berjarak kira-kira 3-4 kilometer dari terminal dan pintu tol Cileunyi dan tidak jauh dari kawasan pendidikan Jatinangor.
Jadi, cocok bagi PNS, anggota Polri/TNI, dan karyawan swasta yang bekerja di kota Bandung , Cileunyi, dan Rancakekek, serta mereka yang ingin menyekolahkan anaknya di berbagai perguruan tinggi di Jatinangor. Prospek Manglayang Regency akan makin baik bila kelak distribusi air untuk penghuni dari sumber mata air di Desa Palintang, Bukit Manglayang, sudah terbangun. Sementara ini kebutuhan air itu diambil dari sumur artesis yang kadang tidak mencukupi.
Ia mengakui pasar sedang melemah sebagai dampak kenaikan harga BBM Oktober 2005. “Yang paling terpukul kalangan menengah bawah. Nyicil KPR nggak masalah, yang berat itu bayar uang muka,” katanya. Untuk rumah tipe 27/60 saja uang muka dan biaya lain yang harus dibayar konsumen mencapai Rp6 juta lebih. Karena itu ia sangat berharap pada program kredit uang muka dari Bapertarum, Jamsostek, dan tabungan perumahan prajurit, yang bunganya lunak dan cicilannya bisa disesuaikan dengan periode KPR itu.
Kota mandiriUntuk perumahan menengah dan menengah atas pilihan juga masih sama dengan sebelumnya. Yaitu Bumi Panyawangan di Jl Percobaan (salah satu jalan menuju koridor Cibiru-Cileunyi selepas pintu tol Cileunyi), Pinus Regency, Batu Nunggal, dan Mekar Wangi di Jl Soekarno-Hatta, serta Kota Baru Parahyangan sekitar 100 m selepas pintu tol Padalarang. Pilihan menarik tentu saja Kota Baru karena paling luas, paling lengkap, paling apik, paling enak suasananya, dan paling mudah diakses.
Fasilitas perumahan mulai dari sekolah, rumah sakit, tempat belanja, area rekreasi, arena hang out, pusat kebugaran, balai seni, puspa iptek, hotel, dan lain-lain. Menurut Raymond Hadipranoto, Marketing Manager PT Belaputera Intiland, developer Kota Baru Parahyangan, yang mereka tawarkan bukan sekedar perumahan melainkan sebuah kota mandiri bernuansa Priangan.
Konsep kota mandiri itu makin terlihat seiring makin tingginya populasi penghuni dan makin lengkapnya fasilitas perumahan. Rumah yang sudah terbangun mencapai 2.500 unit. Sekitar 60 persen sudah dihuni. Ia menambahkan, meskipun terkesan elite dan mewah, Kota Baru juga banyak menyediakan rumah menengah. Yang terbaru bisa dilihat di tatar ( cluster ) Jingganagara tahap lima yang menawarkan rumah seharga Rp210 jutaan sampai Rp350 jutaan.
Town HouseLain lagi Mekar Wangi. Perumahan yang dikembangkan Istana Group itu melansir rumah multiguna (hunian sekaligus tempat usaha) tipe 140/100 – 210/100 dua dan tiga lantai seharga Rp600 – 750 jutaan. “Ini pengembangan tahap ketiga seluas 30 hektar. Tahap pertama dan kedua seluas 50 ha sudah habis,” kata Kusnadi Surya Chandra, Direktur Istana Group.
Sementara di dalam kota mulai banyak dikembangkan town house atau real estate mini seperti Padmae Regency di Jl Pasir Luyu Barat (masuk dari Jl BKR), Bellezza Antapani Residence (1,1 ha) di Jl Cicalengka-Antapani (masuk dari Jl Kiara Condong atau Jl Jakarta), Istana Pasteur Regensi di Jl Gunung Batu, Setra Duta Residence di Jl Sarijadi, dan de Balepakuan di Jl Ciumbuleuit. Tiga yang terakhir juga milik Istana Group. Itu belum termasuk apartemen di Dago Pakar, Ciumbuleuit, Sarijadi, dan Setiabudi.
Hanya saja menurut Teguh Satria, town house kurang diminati karena harganya masih terbilang tinggi untuk ukuran Kota Bandung. Rumah tipe 80/90 di Bellezza Antapani misalnya, dijual Rp389 juta. Bandingkan dengan Jinggakirana A 86/144 di Kota Baru Parahyangan seharga Rp352 juta. Jangan tanya harga rumah di de Balepakuan yang rata-rata Rp1,5 miliar per unit. Hal senada diutarakan Kusnadi untuk apartemen. “Pemasaran apartemen kita Dago Butik deket Jl Siliwangi susah. Orang Bandung tetap ingin beli tanah,” katanya. Apartemen 17 lantai itu dijual Rp10 juta per m2.
[Yoenazh K Azhar, Samsul A Nasution]Sumber:
http://www.housing-estate.com/
